Трц сказка когда открытие рассказовка

Выживая в пандемийной реальности и приспосабливаясь к новым потребностям посетителей, ТЦ вынуждены меняться

Пандемия сильно затронула сегмент торговых центров: в первые месяцы ТЦ просто не работали, потом столкнулись с оттоком как арендаторов, так и посетителей. Первые не выдержали вынужденной остановки бизнеса и резкого падения оборотов, вторые все чаще отказываются от спонтанных походов в места скопления людей. Выяснили у экспертов рынка, что изменилось в сегменте и какими будут новые открытия 2022 года.

Объемы ввода растут, но ТЦ открываются полупустыми

По оценке международной консалтинговой компании Knight Frank, на 2022 год девелоперы заявляют ввод в Москве 448,2 тыс. кв. м торговых площадей. «Прогноз по открытию новых торговых центров на 24,7% превышает показатель 2021 года. Он также выше показателей 2020 и 2019 годов — на 71,3% и 91,3% соответственно», — говорит региональный директор департамента торговой недвижимости компании Knight Frank Евгения Хакбердиева.

170 тыс. торговых «квадратов» из заявленного на 2022 год объема — объекты со сроками ввода, перенесенными с 2021-го, говорит эксперт. «Существует вероятность корректировки даты ввода 30–40% новых торговых центров, анонсированных к открытию в 2022 году, — отмечает Евгения Хакбердиева. — Но сокращение объемов ввода не будет существенным: часть объектов уже находится в высокой степени готовности, девелоперам невыгодно переносить дату ввода на финальной стадии реализации проекта».

О том, что сроки ввода части новых ТЦ могут быть перенесены еще на год, говорит и директор департамента торговой недвижимости JLL Полина Жилкина. «Доля свободных площадей по итогам 2022 года может составить 7–8%, увеличившись с текущих значений на 1–2 п.п. Рост возможен как за счет открытия новых объектов, где уровень вакантности обычно выше, чем у существующих объектов, так и за счет увеличения доли свободных площадей в устаревших торговых центрах», — отмечает эксперт. В торговых центрах, которые будут открываться в 2022 году, доля пустующих площадей будет достигать 40%, прогнозируют в JLL и Knight Frank.

«Открывать в текущих реалиях новый торговый центр — это уже подвиг, заслуживающий признания и уважения в любом случае, с каким бы процентом заполняемости он ни открывался, — подчеркивает Полина Жилкина. — Предположительно объекты, заявленные на 2022 год, будут открываться с вакантностью в диапазоне 20–40%, что для сегодняшнего рынка, к сожалению, является нормой. Но надо отметить, что в случаях, когда основной причиной высокой вакантности ТЦ является именно пандемия и связанные с ней ограничения (а не плохая локация, неэффективная концепция, сильная конкуренция и слабый состав «якорей» в самом проекте), после официального открытия он дозаполняется достаточно быстро и в течение двух-трех кварталов достигает 90–95% заполняемости».

10 торговых центров, которые рынок ждет в 2022 году

Почти 90% всех торговых площадей, намеченных к вводу на 2022 год (408,7 тыс. «квадратов»), придется на десять ТЦ, подсчитали в Knight Frank. Самая крупная из запланированных премьер — торговый центр в составе ТПУ «Селигерская», его площадь составит 168 тыс. кв. м. Топ-10 торговых центров, которые заявлены на 2022 год, по оценке компании, составили:

Торгово-развлекательный центр в составе ТПУ Селигерская

Адрес: пересечение Дмитровского и Коровинского шоссе

Общая / арендопригодная площадь: 168 тыс. кв. м / 145 тыс. кв. м

Девелопер: ГК «Ташир»

МФК «Солнце Москвы»

Адрес: проспект Мира, 119

Общая / арендопригодная площадь: 35 тыс. кв. м / 26,25 тыс. кв. м

Девелопер: «Солнце Москвы»

ТЦ «Сказка» (ТПУ Рассказовка)

Адрес: пересечение Боровского шоссе и улицы Корнея Чуковского

Общая / арендопригодная площадь: 28,95 тыс. кв. м / 18,5 тыс. кв. м

Девелопер: ООО «СМС»

ТЦ Discovery (ТПУ Ховрино)

Адрес: улица Дыбенко, 7

Общая / арендопригодная площадь: 25 тыс. кв. м / 17,5 тыс. кв. м

Девелопер: MR Group

МФК West Mall

Адрес: Большая Очаковская улица, вл. 1, стр. 2

Общая / арендопригодная площадь: 28,5 тыс. кв. м / 15,83 тыс. кв. м

Девелопер: ФПК «Гарант-Инвест»

МФК Chkalov

Адрес: улица Земляной Вал, 37, корп. 1

Общая / арендопригодная площадь: 60,4 тыс. кв. м / 15 тыс. кв. м

Девелопер: IKON Development

ТЦ «Эль-Портал» (ТПУ Рязанская)

Адрес: Рязанский проспект, 1, стр. 1

Общая / арендопригодная площадь: 20 тыс. кв. м / 14 тыс. кв. м

Девелопер: «Мосинжпроект»

«Орион»

Адрес: улица Летчика Бабушкина, 26

Общая / арендопригодная площадь: 36,36 тыс. кв. м / 19,9 тыс. кв. м

Девелопер: ADG Group

«Киргизия»

Адрес: Зеленый проспект, 81

Общая / арендопригодная площадь: 26,1 тыс. кв. м / 13,6 тыс. кв. м

Девелопер: ADG Group

«Витязь»

Адрес: улица Миклухо-Маклая, 27а

Общая / арендопригодная площадь: 16,65 тыс. кв. м / 12,2 тыс. кв. м

Девелопер: ADG Group

Торговые центры меняются: курс на ЗОЖ и lifestyle-пространство

Новые ТЦ довольно сильно отличаются от своих допандемийных предшественников, говорят участники рынка. «В новых проектах уже изначально закладываются расширенные досуговые зоны — большая часть площадей отдается под развлечения, велнес и общепит, что делает ТЦ lifestyle-пространством, — говорит Евгения Хакбердиева. — Современный покупатель придает все больше значения возможностям по проведению свободного времени и досуга, а также эмоциональной составляющей в процессе шопинга. К тому же девелоперы торговых центров осознают возрастающую значимость размещения операторов с новыми концепциями в своих объектах из-за их способности к генерации трафика».

Торговым центрам приходится меняться и из-за конкуренции с онлайн-шопингом. Чем крупнее ТЦ, тем проще ему выдерживать такую конкуренцию, говорит Полина Жилкина. «Быть ближе к покупателю», полностью закрыть все базовые потребности, быть первым пунктом назначения, который приходит в голову при появлении запроса на покупку новых товаров или услуг — благодаря этому тренду мы видим в торговых центрах не только супермаркеты, химчистки и аптеки, но также «Мои документы», салоны красоты, отделения Сбербанка, пункты выдачи заказов, медицинские услуги и т. д.», — отмечает эксперт.

Распространение получила и практика по включению в состав ТЦ категорий арендаторов, ориентированных на ценности ЗОЖ и физического развития: фитнес-клубов, спортивных студий, танцклассов. Все чаще в составе торговых центров появляются расширенные фуд-концепции — стандартный ресторанный дворик во многих новых ТЦ своим разнообразием, скорее, напоминает гастрохолл. Это делается для привлечения и удержания посетителей — такие концепции многими сейчас воспринимаются как бюджетная альтернатива ресторанному досугу.

«На фоне перечисленных трендов жизненный цикл объектов торговой недвижимости стал сокращаться — сейчас он составляет в среднем 15 лет, после достижения конечной точки цикла собственник торгового центра должен комплексно разобрать внутренние и внешние факторы, влияющие на трафик и доходность объекта, например состав арендаторов, актуальность архитектурных и интерьерных решений, концепцию и направленность объекта, которые будут удовлетворять новые предпочтения потенциальных посетителей», — заключает Евгения Хакбердиева. По оценке Knight Frank, в ближайшие годы переформатирование ждет порядка 30% качественных торговых объектов Москвы.

Съёмки сегодняшнего ролика о ЖК «Городские истории» я неспроста начала из самого центра Москвы. Ведь добраться до этого жилого комплекса, расположенного в поселении Внуковское Новой Москвы, можно прямо отсюда, сев на метро «жёлтой» Солнцевской линии. До станции «Рассказовка» ехать 37 минут, а там уж до «Городских историй» рукой подать. Так что Новомосковье сегодня стало намного ближе.

О комплексе

Жилой комплекс «Городские истории» ‒ это объект комфорт-класса, возводящийся в три очереди строительства. Площади квартир в нём от 20 до 142 кв. м, их стоимость, актуальная на момент съёмки, ‒ 5,6 — 22,8 млн руб.

Сроки сдачи

ЖК комфорт-класса «Городские истории» состоит из трёх очередей строительства. Первая очередь представлена четырьмя корпусами высотой 19-25 этажей и уже введена в эксплуатацию. Вторая очередь находится на высокой стадии готовности, несмотря на то, что срок её сдачи намечен на конец 2023 года. Завершено монолитное строительство и остекление, застройщик приступил к фасадным работам.

Срок сдачи первого корпуса был обозначен до 31 декабря 2020 года. Однако по факту передача ключей началась с задержкой, и на данный момент здесь даже ещё ведутся некоторые работы по благоустройству придомовой территории. Застройщик объясняет задержку форс-мажорными обстоятельствами, связанными с пандемией и введёнными в связи с этим карантинными ограничениями. На данный момент, начиная с июля 2021 года, с шестимесячной задержкой, дольщики получили ключи более чем от 90% квартир.

Транспортная доступность

Как я уже говорила, доехать до ЖК «Городские истории» с центра Москвы сегодня особого труда не составит. Вход на станцию метро, ведущую непосредственно к жилому кварталу, расположен просто в Торговом центре «Афимолл». Из комплекса вы можете приехать «пошопиться» в ТЦ, например, посидеть в кафе и уехать домой, даже не выходя на улицу. От выхода станции метро «Рассказовка» до ограждения ЖК «Городские истории» 10 шагов ‒ и всё, вы дома.

А ведь ещё совсем недавно в Новую Москву добраться было очень сложно, а напрямую ‒ просто невозможно, так как не было ещё ни «красной», ни «жёлтой» линий метро.

Сегодня же из центра столицы до такой удалённой станции метро, как «Рассказовка», можно добраться за каких-нибудь 40 минут, и даже без пересадок. А в 2023 году на «жёлтой» ветке откроются ещё две станции метро ‒ «Пыхтино» и «Внуково». В этом случае от жилого комплекса «Городские истории» до аэропорта «Внуково» вы сможете добраться просто от дома, проехав на метро всего две станции.

Автомобилисты смогут воспользоваться удобными выездами на Боровское шоссе со стороны южной части комплекса (для жителей первой очереди) или по ул. Анны Ахматовой (для покупателей квартир во второй очереди строительства). Автовладельцам также предоставляется возможность выбора ‒ либо проектируемый проезд на Киевское шоссе (официальная дата завершения строительства эстакады ‒ 2024-2025 год), или напрямую проехать к Минскому шоссе. Сейчас также идёт строительство автодороги «Бутово ‒ Видное», после завершения которого добираться станет ещё удобнее.

Район

Для жителей комплекса «Городские истории» доступно множество зелёных зон. Ближайшей из них является парк «Рассказовка», который расположен в 700 м от жилого квартала. В нём есть множество прогулочных зон, прикольных лавочек и детских площадок. Но куда больший интерес представляет пруд Чайка с благоустроенными пляжами, водными развлечениями и красивой аркой.

Чуть дальше находится Ульяновский лесопарк, до которого, при желании, пешком можно добраться минут за 20.

Кто строит

Название у компании, занимающейся возведением ЖК «Городские истории» не простое и длинное: специализированный застройщик «Транспортно-пересадочный узел «Рассказовка». В связи с этим можно заключить, что для него является визитной карточкой удачное завершение строительства комплекса и освоение прилегающей территории, так как возведение жилого квартала также входит в концепцию ТПУ «Рассказовка».

Партнёром по реализации проекта является хорошо известная нам компания «Центр-Инвест», с которой мы уже несколько раз встречались на съёмках их объектов. Среди последних ‒ жилые комплексы «Тауэрс» и «Настоящее».

Офис продаж застройщика находится прямо рядом с метро. Здание мне понравилось большим количеством света, льющегося через огромные панорамные окна, и общей архитектурной концепцией, нечасто встречающейся в объектах комфорт-класса да ещё и расположенных в Новой Москве.

Внешний вид

Внешний вид корпусов будет оформлен в единой стилевой концепции. Я вижу, что фасады зданий первой очереди строительства выполнены навесными и вентилируемыми. На светлом фоне ярко выделяются красные и серые отделочные плиты.

Мне очень понравились корзины под кондиционеры, которые застройщик местами решил сделать не в форме стандартных коробок, а закруглёнными. Расположенные на среднем и верхнем уровне такие коробочки смотрятся очень мило.

МОП

Каждая секция во входных группах выглядит по-разному. Так что на внешний вид МОП первой очереди ориентироваться не стоит, потому что во второй очереди уже всё будет выглядеть по-другому. Каждая входная группа посвящена какому-то российскому городу, что выражается в оформлении её внешнего вида.

Общими при этом являются материалы, используемые при проведении ремонтных работ. Я вижу штукатурку на стенах, потолки «Грильято», небольшую зону для размещения колясок или велосипедов. Используется в оформлении и плитка, например, стилизованная под дерево.

Лифтовых кабинок я насчитала по три в каждой секции ‒ два пассажирских и один грузопассажирский. Производитель лифтового оборудования ‒ греческая фирма «Kleemann». На этажах очень симпатично смотрятся их стилизованные номера, а в лифтовых зонах на полу уложено специальное покрытие для слабовидящих, что весьма практично. Само пространство оформлено в приятном светло-коричневом цвете, куда оптимально вписались тёмно-коричневые входные двери.

Минимальное количество квартир на этажах ‒ 5, максимальное ‒ 8. В комплексах подобного уровня чаще всего на одном уровне располагается по 10-12 квартир, что напоминает общежитие. В данном случае пространство не переполнено, и это большой плюс.

Благоустройство, дворы

Внутренняя территория дворов обнесена забором. После завершения строительных работ доступ на придомовую территорию будет возможен лишь по ключу. Когда метро рядом, это немаловажный фактор, ведь трафик пассажиров, выходящих из станции, мог бы пролегать прямо у вас под окнами. В данном случае у жителей «Городских историй» есть своя, приватная территория.

Дворы будут свободными от машин ‒ на сегодня это довольно распространённая тенденция для комплексов всех уровней. Оценить уровень благоустройства пока не представляется возможным, так как даже в первой очереди оно ещё окончательно не завершено. То, что мне удалось увидеть, когда я пробралась за ленту ограждения, мне понравилось. Здесь есть спортивная зона с парой теннисных столов, удобные лавочки, для детишек ‒ горка, качели и песочница (пока без песка).

По направлению к станции метро внутренний бульвар комплекса с прогулочной зоной будет продолжен. Самая интересная, на мой взгляд, детская площадка, расположена со стороны внутренних дворов по улице Ахматовой, в корпусе №3 второй очереди строительства. Пространство, наполненное разнообразными игровыми опциями, напомнило мне плейхаб, настолько масштабным оно будет, судя по рендерам.

Квартиры

Входные двери в квартирах довольно неплохие ‒ металлические с внутренними накладками под дерево. Я попала в помещение строящейся второй очереди, которая несколько отличается от квартир очереди №1. Прежде всего ‒ окнами. Здесь они не стандартного формата, а увеличенного, и окон в каждой квартире много.

В евродвухкомнатной квартире довольно приличная по размерам кухня-гостиная, отдельная комната и один санузел. Её площадь ‒ около 46 кв. м, и стоит такая недвижимость на момент съёмки 9,7 млн руб. Высота потолков во второй очереди ‒ 2,8 м в квартирах с черновой отделкой, а с отделкой white box ‒ 2,7 м.

В квартире, которую я осматривала, окна выходят на оживлённое Боровское шоссе, поэтому шум машин здесь слышен. Если вам необходима тишина, советую выбирать помещение, в котором окна выходят на другую сторону. Отсюда, кстати, открывается чудесный вид на «Москва-Сити», но не из всех квартир. Так что из Новой Москвы можно увидеть Москву старую.

Видно из окон также Ульяновский лесопарк, расположенный неподалёку. Вид на него ничто не закрывает, так как с этой стороны комплекс окружён частным сектором.

На данный момент в «Городских историях» в продаже находятся квартиры второй очереди, расположенные в трёх корпусах. Два из них представлены с отделкой white box, и один ‒ без отделки. Выбрать помещение можно на любой вкус ‒ от маленьких студий до больших трёхкомнатных квартир общей площадью от 20 до 140 кв. м. Есть как классические планировочные решения, так и евроформат. При этом метражи классических кухонь начинаются от 10 кв. м. Самые большие кухни-гостиные достигают 26 кв. м.

Часть квартир в проекте представлена с эркерным остеклением, где окна, хоть и не будут «в пол» (их высота начинается на уровне 40 см от пола), но зато доходят до самого потолка, и остекление при этом будет сплошным, угловым. При этом в продаже представлены некоторые квартиры, в которых окна выходят сразу на три стороны света.

Имеются помещения с отдельными мастер-спальнями, в которых у родительской спальни будет свой, отдельный санузел, а в больших квартирах (от двух и более комнат площадью от 67 кв. м) будет сразу два санузла.

Учитывая, что комплекс реализуется с помощью современных технологий строительства, дизайн-проект застройщик разработал на свой вкус. Поэтому все внутренние перегородки в квартирах будут не несущими при практически полном отсутствии несущих пилонов внутри помещений. На полу комнаты будут обозначены лишь трассировкой.

В корпусах №1 и №3, где квартиры сдаются с чистовой отделкой, внутренние стены будут выполнены из пазогребневых блоков. Они будут оштукатурены и полностью готовы под покраску или поклейку обоев.

Жилой комплекс «Городские истории» задумывался изначально как семейный проект, поэтому в нём преимущество отдано двух- и трёхкомнатным квартирам, и именно такие площади сейчас пользуются наибольшим спросом.

Студии также довольно неплохо раскупаются. Они представлены во всех корпусах, имеют среднюю площадь порядка 26 кв. м.

Паркинг

Ни в первой, ни во второй очереди строительства подземные паркинги не предусмотрены. Однако проект предусматривает 1350 машиномест, рассчитанных примерно на 3,5 тыс. квартир. При этом 840 машиномест представлены в собственном многоуровневом паркинге, расположенном возле корпусов второй очереди. Завершить его строительство застройщик планирует ближе к 2024 году.

Помимо парковочных мест, расположенных по периметру комплекса, жители смогут воспользоваться парковками вдоль Боровского шоссе, а также оставить свой автомобиль на парковке ТЦ «Сказка».

Инфраструктура

В комплексе будет собственная социальная инфраструктура, которая представлена муниципальным детским садиком, рассчитанным на 225 малышей. Сдан он будет вместе со второй очередью строительства, к 2023 году. Городская школа расположена просто рядом с корпусами, поэтому у меня сложилось ощущение, что она тоже принадлежит «Городским историям».

Первые этажи, традиционно, будут отданы под коммерческие помещения. Пока ещё ничего не открыто, но, думаю, история будет стандартной: салоны красоты, продуктовые магазины, кафе. Так как дворы закрыты от посторонних, вся коммерция будет организована снаружи.

Рядом с комплексом в следующем году планируется открытие большого торгового комплекса «Сказка». Конечно, с одной стороны, это большой трафик людей под боком, но с другой ‒ соседство с крупным ТЦ очень выгодно и максимально удобно. К тому же расположен он будет на другой стороне дороги.

Подводим итоги

Несмотря на то, что сроки сдачи первой очереди жилого комплекса «Городские истории» не были соблюдены, высокие темпы строительства позволяют полагать, что все остальные корпуса будут сданы вовремя. Благоустройство придомовой территории находится ещё в процессе, поэтому мне сложно сейчас охарактеризовать его общую архитектурную концепцию. Внешний вид корпусов мне очень понравился. А уж про транспортную доступность и говорить не приходится ‒ ведь выход из метро «Рассказовка» находится просто у ворот комплекса. На автомобиле также можно оперативно добраться как до центра Москвы, так и до аэропорта «Внуково». Мне также понравилась возможность выбора квартир с отделкой и совсем без неё, что даёт возможность перепланировки и оформления интерьера на вкус покупателей. Очень весомым плюсом является наличие большого количества огромных окон, которые подарят много света помещениям даже в пасмурную московскую зиму. И самым жирным плюсом можно назвать стоимость квадратного метра недвижимости в ЖК «Городские истории». В недавнем нашем ТОПе продаж средний ценник за квадратный метр в Новой Москве уже перевалил далеко за цифру «200 тысяч рублей». Здесь же средняя цена всё ещё 175 тыс. руб. за кв. м, притом, что локация имеет метро в пешей доступности. И это является огромной удачей.

Плюсы

Минусы