Строящегося дома как пишется

16 июня 2021

•

10 мин чтения

Фото: shutterstock

Задержка ввода новостройки в эксплуатацию для украинских реалий — явление отнюдь не исключительное. Девелоперы частенько затягивают с этим моментом, даже если по части документов полный порядок. И хотя, как говорится, обещанного три года ждут, хочется понимать, на каком сроке следует выходить из режима ожидания, начинать активную борьбу за свои права, а заодно и финансы

Сколько стоит ждать, прежде чем жаловаться и требовать компенсацию?

Задержка ввода дома в эксплуатацию на два-три месяца — можно сказать, обычная практика для Украины. Например, она может быть связана с тем, что застройщик исправляет все недочеты, выявленные проверкой ГАСИ. Такая обычно проводится за несколько месяцев до предполагаемой даты сдачи объекта. Также причинами паузы могут стать проблемы с финансированием или промахи в проектной документации, затянувшиеся переговоры с поставщиками коммунальных услуг на предмет подключения новостройки к инженерным сетям, отсутствие разрешительных документов на землю. Последний случай наравне с нехваткой денег — самый печальный сценарий для инвестора, так как большой вопрос, сдадут ли дом вообще…

Если прошло полгода-год, а финишная прямая так и не замаячила на горизонте, стоит обеспокоиться.

Фото: shutterstock

Выплата компенсации: какие убытки можно попытаться возместить

В зависимости от сложившейся ситуации, компенсационных выплат можно добиваться в досудебном порядке или всё же через обращение к служителям Фемиды. В первом случае можно добиться успеха без помощи судебных инстанций, написав заявление на имя директора строительной компании со своими претензиями и требованиями. На этот случай в договоре должны быть прописаны точные сроки сдачи дома. Если таковые не указаны — компенсацию можно получить только после судебного разбирательства (но, опять же, всё начнется с того же заявления и последующего отказа).

Вставать на путь разбирательств можно и в том случае, если компенсация не предусмотрена в договоре. Такое право покупателя отстаивают закон «О защите прав потребителей» и Гражданский кодекс. Об одном из недавних показательных случаев судебной практики в этом направлении, который завершился победой инвестора, можно прочитать здесь.

Мы обратились за юридической помощью по данному вопросу к Лилии Деговец, руководителю практики в области строительства и недвижимости компании VigoLex:

«В договорах, как правило, пишется «запланированный срок», либо «ориентировочный срок», либо «планово-ориентировочный срок» ввода в эксплуатацию. Такая формулировка не носит обязательного и конкретного характера, поэтому и говорить об ответственности в этом случае не имеет смысла.

Также хочу обратить внимание, что существующая многолетняя проблема долгостроев и незащищенности инвесторов до сих пор не урегулирована на законодательном уровне. На сегодня нет специального закона, регулирующего деятельность застройщиков, который предусматривал бы для них четкую ответственность за нарушение обязательств, в том числе и относительно сроков строительства.

Согласно общим нормам гражданского законодательства, отношения сторон регулируются договором. Соответственно, если договором предусмотрена такая ответственность, в том числе и штрафные санкции для застройщика, у инвестора есть основания для привлечения нарушающей стороны договора к ответственности и право требовать взыскание штрафа с нарушителя договорных обязательств.

Если говорить подробнее, в зависимости от механизма привлечения средств в строительство существует два вида правоотношений, в которых участвует инвестор:

Договор с финансовым учреждением—управителем (договор об участии в фонде финансирования строительства). Управитель, в свою очередь, заключает договор с застройщиком, действуя в интересах всех доверителей, передавших в управление свои деньги на строительство жилья в определенном объекте строительства.
Договор с застройщиком либо девелопером напрямую (например, договор купли-продажи имущественных прав или предварительный договор купли-продажи квартиры).

В первом случае передача денежных средств в жилищное строительство осуществляется через финансовое учреждение, а отношения сторон регулируются Законом Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью». Статьей 12 данного закона установлено, что управитель (финансовое учреждение), в управление которого осуществляется привлечение средств с целью финансирования строительства жилья, разрабатывает и утверждает правила ФФС (фонда финансирования строительства), регламентирующие функционирование этого ФФС. Правила ФФС являются обязательными для выполнения всеми субъектами этой системы финансирования строительства жилья. Среди прочего они должны определять ответственность управителя и застройщика за невыполнение взятых на себя обязательств. Но, опять-таки, ни в самом законе, ни на практике в правилах ФФС ответственность для застройщика за нарушение сроков строительства в виде штрафных санкций в пользу доверителей не предусматривается.

Во втором случае, касающемся прямых договоров с застройщиками либо девелоперами, ситуация выглядит не лучше. Общее гражданское законодательство, с одной стороны, дает возможность предусмотреть ответственность сторон в договоре. А с другой — само понятие договора, определенное статьей 626 Гражданского кодекса Украины, говорит о том, что договор является договоренностью сторон. Понятно, что застройщик не захочет подписывать документ, в котором будут конкретные, а не ориентировочные сроки его обязательств по вводу объекта в эксплуатацию и передаче инвестору готового к заселению жилья и, соответственно, штрафные санкции за их нарушение. На практике у каждого застройщика есть свой типовой договор, который предлагается инвестору к подписанию. В него внести любую, даже мелкую правку не так просто, не говоря уже о штрафных санкциях…»

Если говорить о самих выплатах, то они могут компенсировать материальные и нематериальные потери. Последнее — компенсация морального ущерба, полученного на фоне тревоги из-за затянувшейся стройки (здесь пригодятся чеки на лекарства, медицинские справки и т.п.), а в первую категорию входят убытки из-за упущенного дохода, если жилье покупалось под сдачу в аренду, расходы на аренду квартиры для себя и неустойка, размер которой определяется законом или договором.

Фото: shutterstock

Дополнительное соглашение: стоит ли его подписывать?

Если застройщик не успевает сдать дом вовремя, за пару-тройку месяцев он может предложить инвесторам подписать дополнительное соглашение с указанием новых дат и причин сложившейся ситуации. Подписывая его, покупатель квартиры в строящемся ЖК дает свое согласие на продление сроков. Этот документ не является обязательным, оставлять на нем свою подпись или нет — дело личного выбора.

Если права инвестора защищены договором, после отказа от подписания дополнительного соглашения его ожидает один из трех сценариев развития событий:

Разрыв договора с застройщиком, получение компенсации, если возможность таковой прописана в договоре.
Сохранение договора с застройщиком и получение компенсации, если такое предусмотрено документом.
Обращение в суд после получения отказа от застройщика (в письменной форме) в выплате компенсации.

quotes

До заключения сделки с застройщиком либо девелопером необходимо внимательно изучить договор и, по возможности, подать свои предложения, в том числе и по обязательству застройщика касательно уведомления инвестора о переносе сроков. Лучше к этому вопросу привлечь опытного юриста. Это что касается прямых договоров инвесторов с застройщиками.
Если же у инвестора заключен договор с управителем (договор об участии в ФФС), то Закон Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» обязывает все эти моменты урегулировать правилами ФФС и, соответственно, договором.
Также указанным законом, в частности статьей 18, управитель наделен правом расторжения договора с застройщиком при выявлении риска, который может привести к увеличению сроков строительства более чем на 90 дней. В этом случае застройщик обязан по требованию управителя в течение срока, определенного в договоре, вернуть денежные средства на счет ФФС или уступить имущественные права на недвижимость, которая является объектом строительства. А доверитель (инвестор), в свою очередь, имеет право требовать от управителя досрочного расторжения договора и выплаты ему средств.
В большинстве случаев в договорах об участии в ФФС, заключенных между инвестором (доверителем) и управителем, заложено обязательство управителя письменно уведомлять инвестора о переносе сроков сдачи в эксплуатацию объекта более чем на 90 дней и в случае замены застройщика.
Что касается вопроса расторжения договора и возврата инвестору вложенных в строительство денег, на практике инвестору при расторжении договора сразу вернуть свои средства будет достаточно сложно, так как в этом же законе указано, что сумма средств, подлежащая выплате доверителю, возвращается ему в течение пяти дней после осуществления управителем последующей полной реализации соответствующего объекта инвестирования (будущей квартиры) или после ввода объекта строительства в эксплуатацию. Поэтому можно добиться расторжения договора с управителем, но не получить при этом возврат внесенной на строительство квартиры суммы. Такая же ситуация может постигнуть инвестора и в случае заключения прямого договора с застройщиком или девелопером. Решать вопрос, соответственно, придется в судебном порядке.

Лилия Деговец

руководитель практики в области строительства и недвижимости компании VigoLex

Важный момент: пункт о взаимной ответственности сторон

Как развернутся события в случае затянувшегося строительства, во многом будет зависеть от того, что содержит пункт «Взаимная ответственность сторон» договора на покупку квартиры. В частности, в нем может идти речь о штрафах в случае, если инвестор просрочит платежи, и несет ли застройщик материальную ответственность за срыв строительных сроков.

Эти строки при изучении документов следует держать в зоне особого внимания. И если уж возможность компенсации предусмотрена договором, то не нужно ждать 5 лет, чтобы взыскать положенную сумму — через суд пеня взыскивается максимум за 1 год.

quotes

Не следует подписывать договор на невыгодных для вас условиях. Перед заключением сделки обязательно следует внимательно изучить документы. Лучше привлечь к этому делу адвоката, специализирующегося на вопросах строительства и недвижимости, который поможет избежать негативных последствий, выявив определенные риски на стадии выбора квартиры и заключения соответствующего договора.
Если инвестор уже имеет на руках заключенный договор с застройщиком, не выполняющим свои обязательства, расторжение такого документа будет сложным и длительным процессом, требующим обращения в суд. И соответственно, затратным с учетом судебных издержек и гонорара адвоката за составление иска и за участие в судебных заседаниях во всех трех инстанциях.

Лилия Деговец

руководитель практики в области строительства и недвижимости компании VigoLex

А что если квартира куплена в ипотеку?

Как отмечает Лилия Деговец, руководитель юридической практики в области строительства и недвижимости компании «ВигоЛекс», если инвестор вложил собственные средства в строительство жилья, а объект вовремя не сдается в эксплуатацию, он переживает исключительно за свои инвестиции и нарушенные планы. В случае покупки квартиры за кредитные средства ситуация намного сложнее, так как у инвестора существуют еще и обязательства перед банком по возврату тела кредита и процентов за пользование кредитными средствами. И это обязательство необходимо выполнять независимо от обстоятельств переноса сроков сдачи в эксплуатацию дома, в котором проинвестирована квартира. В противном случае инвестор-заемщик будет платить банку огромные штрафы. На практике не все банки выдают кредиты под залог строящихся объектов, оценивая соответствующие риски, в том числе и те, о которых идет речь. И даже если выдают, проценты на такой ипотечный кредит, с учетом оцененных и заложенных рисков и суммы страхования рисков, намного выше, нежели под залог готового жилья. Тут банки, как всегда, перестраховываются.

Кроме того, банк как заинтересованное лицо, выдав ипотечный кредит, внимательно следит за ходом строительства и, соответственно, владеет информацией о любых проблемах со строительством. Однако в договоре между банком и заемщиком может быть предусмотрено обязательство заемщика сообщать банку о таких случаях в письменном виде и в определенные сроки. Инвестору необходимо внимательно читать условия договора и неукоснительно их выполнять. На практике часто происходит, что за невыполнение заемщиком, на первый взгляд, незначительного обязательства банк закладывает в договор свое право на досрочное расторжение кредитного договора и требования досрочного погашения всей суммы кредита с учетом процентов и других платежей. И даже если такого обязательства в договоре с банком нет, юристы советуют инвестору, который купил квартиру в кредит, письменно сообщать банку о возникших проблемах, в том числе и касательно нарушения сроков строительства, дабы иметь возможность ссылаться на независимые от заемщика обстоятельства, возникшие не по его вине, и просить банк пойти ему навстречу и рассмотреть вопрос по реструктуризации задолженности, установлении кредитных каникул и т.п.

Подпишитесь на рассылку

Узнавайте первым о новостях, акциях, скидках и спецпредложениях

Источник

Всего найдено: 36

Подскажите как правильно — в гг. Москва и Саратов или в гг. Москве и Саратове?